Für die Anleger des UBS (D) Euroinvest Immobilien ist nun definitiv klar, wie es weitergeht. Die UBS Real Estate GmbH hat die Verwaltung des Fonds gekündigt und leitet dessen Liquidation ein. Die Immobilien sollen schrittweise verkauft und die Einnahmen an die Investoren ausgeschüttet werden.
Der Entscheid kommt ein halbes Jahr nach dem Rücknahmestopp. Bereits im März hatte die UBS Rücknahmen von Fondsanteilen ausgesetzt. Anleger hatten so viele Rücknahmeanträge gestellt, dass der Fonds diese nicht mehr bedienen konnte. Damals verwaltete Euroinvest Immobilien im Umfang von rund 400 Millionen Euro.
Das Portfolio umfasst aktuell 14 Gewerbeimmobilien in Europa mit einem gesamten Verkehrswert von zuletzt rund 461,4 Millionen Euro. Der Nettoinventarwert beträgt 389 Millionen Euro.
UBS warnt vor Abwärtsspirale
In ihrer Mitteilung an die Investoren von letzter Woche weist die UBS auf ein bekanntes Problem offener Immobilienfonds hin: «Sollte der Fonds den derzeitigen Rücknahmeanträgen nachkommen müssen, wäre er gezwungen, in einem schwierigen Marktumfeld weiterhin die liquidesten Vermögenswerte seines Portfolios zu veräussern. Dies könnte die Tragfähigkeit des verbleibenden Portfolios beeinträchtigen, was wiederum wahrscheinlich zu weiteren Rücknahmen führen würde.»
Die UBS beschreibt damit eine Abwärtsspirale, die vielen offenen Investmentvehikeln drohen kann: Der Fonds verkauft seine liquidesten und attraktivsten Vermögenswerte, während ein zunehmend schwieriger zu verkaufendes Restportfolio zurückbleibt. Dies könnte wiederum weitere Anleger dazu bewegen, ihre Anteile zurückzugeben.
Mit der Liquidation will UBS das verhindern. Statt einzelne Anleger zuerst auszuzahlen, sollen die Immobilien geordnet verkauft und sämtliche Anleger gleichberechtigt an den generierten Einnahmen beteiligt werden. Für Anleger, die aufgrund ihrer Liquiditätsplanung in einen offenen Immofonds investiert haben, bleibt der Vorgang natürlich ein Frust.
Nicht nur die UBS ist betroffen. Seit Anfang Jahr haben fünf nach deutschem Recht aufgelegte offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen gestoppt. UBS und KanAm wickeln ihre Fonds inzwischen ab, während Wertgrund, Industria und Habona die Rücknahmen ausgesetzt haben.
Geschlossene Fonds im Vorteil
Allerdings nicht alle. Praktisch gleichzeitig mit der Liquidation von Euroinvest sammelt der österreichische Versicherer Uniqa Geld für einen neuen Immobilienfonds für den Profibereich ein. Der UQA Real Estate Fund soll in Büroimmobilien in Österreich, Polen und Tschechien investieren. Angepeilt werden ein Immobilienvermögen von 600 Millionen Euro und 300 Millionen Euro Eigenkapital. Die Mindestanlage beträgt zehn Millionen Euro.
Allerdings unterscheidet sich die Konstruktion entscheidend vom UBS-Fonds. Uniqa setzt auf einen geschlossenen Fonds mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Anleger können ihr Geld damit nicht laufend zurückfordern.
Uniqa sieht im Preiszerfall gleichzeitig eine Chance. Nach Angaben des Versicherers liegen die Anfangsrenditen in den drei Zielmärkten inzwischen bis zu 250 Basispunkte über dem Niveau zu Spitzenzeiten des Immobilienbooms.
